不動産投資家専門税理士

tnks_サラリーマン大家様

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tnks_サラリーマン大家様(神奈川県川崎市在住)

tnksさんは現役会社員ながら、都心の区分所有マンションを6件保有し、年間の家賃収益を400万円以上も上げている成功大家さんの典型例です。
ブログ「夫婦で目指す!不動産投資でセミリタイアへ!!」の管理人をされており、ブログの縁から2戸目購入の時にご相談をいただきました。現在では当事務所と顧問契約を結んでいただき、毎年の確定申告および物件購入等のご相談を受けております。

稲垣:
なぜ不動産投資を始めようと思ったのですか?

tnks:
自宅マンションを買う際に不動産を徹底的に勉強したことと、
ちょうど住宅ローン減税が最大500万円受けれるタイミングだったので繰上げ返済するのが勿体無い状況になり、
自己資金に余裕ができたことが直接的なきっかけですね。
株やFXは以前からやっていたものの才能がないのは承知していたので(笑)、
極端な値動きがなく、勉強したばかりの不動産の知識が活かせそうだということで、
不動産投資に目が行きました。

稲垣:
なるほど。でも、自宅と投資物件では結構勝手が違ったんじゃないですか?

tnks:
仰るとおりです。
不動産投資といっても、一棟・区分・戸建て・シェアハウス・・・、
まったく知らない世界に足を踏み入れたな・・・とすぐに痛感しました(苦笑)
私の場合、周りに不動産投資をやっている友人・知人はいなかったので、最初の1年間はひたすら勉強でした。
でも、その下積み時代の知識・経験、考えたことは今の私の軸になっていますね。

稲垣:
tnksさんの軸がブレないのはそんなご経験からかもしれませんね。
実際に1戸目を購入されたときはどうでしたか?

tnks:
嬉しかったというよりも「やっとスタートラインに立てた」という達成感みたいな感覚だったと思います。
区分投資は数を増やして収益を拡大し、リスクを分散させてこそ、ですからね。
ただ、この先どういう戦略を立てていくかに不安もありました。
特に最初の確定申告には、来年以降の税金対策で頭が一杯だったのを覚えています。

稲垣:
私と知り合ったのは、ちょうどその頃でしたよね?

tnks:
そうでしたよね。
1戸目を購入した後、不動産投資について相談できる人脈がほしいと思って、ブログを立ち上げたんです。
その時、片っ端から不動産投資関連のブログに相互リンクをお願いしていたのですが、
「不動産投資専門税理士」のキーワードを拝見して、
「これだ!!」と思って、メッセージをお送りしたんです(笑)

稲垣:
不思議なご縁ですよね。そのときのメッセージは今でもはっきり覚えていますよ。
お若いのにしっかりした方だなぁ・・・と感心してました。
あれから順調に物件を増やし続け、今年の家賃収入は400万円以上とか。
その秘訣はなんですか?

tnks:
やはりサラリーマンの優位性は大きかったと思います。
6戸のうち3戸は融資を使っていますが、
住宅ローンもありながら3戸も融資を引けたのはサラリーマンならではのトラストにほかなりません。
最近では、サラリーマンのトラストを最大限発揮し、
メガバンクへの優遇条件での借り換えにも成功しています。
毎月一定の給料が安定して入ってくるので、中長期の投資計画が立てやすいのも大きなメリットですね。

稲垣:
私もサラリーマンこそ不動産投資に向いているというのは同感です。
でも、サラリーマンというだけでは実効性のある「投資計画」は作れない。
tnksさんならではのコツみたいなものはありますか?

tnks:
稲垣さんの著書でも書かれているように、自分の投資スタンスをハッキリさせることがなによりも大事だと思います。
極端な例でいえば、即リタイアしたい人と、コツコツ資産を積み上げたい人では、
取るべき手段も、負うべきリスクもまったく異なります。
まずは自分と家族の理想的なライフプランニングを考えるところから始め、
そのGAPがいつ/どのくらいあるのかを可視化することが大切です。
私はFP(ファイナンシャルプランナー)としても活動していますので、
中長期的な投資計画は立てやすかったですね。
税金面も、稲垣さんのおかげでだいぶ知識がつきましたよ!

稲垣:
お役に立てたならよかったです(笑)
とはいえ、税理士に相談するのはハードルを感じませんでしたか?
私としては初心者の方にこそ、気軽にご相談に来てほしいのですが。

tnks:
稲垣さんのお人柄のおかげで全く平気でしたよ(笑)
ただ、普通のサラリーマンはあまり税理士さんと関わるシーンがありませんし、
特に不動産投資の序盤では税理士さんにお金を払えるほど利益も出ませんから、
ハードルを感じる方が多いのは理解できます。
でも、不動産投資で規模拡大を目指すなら早いうちから税金を意識しないとダメだし、
払うべきお金は払わないといけない。
これは不動産業者との付き合いでも同じで、自分の周りの人も含めて、
WIN-WINにならないと良い情報も集まってこないんですよね。
不動産投資は情報が命ですから目先の利益や自分のメリットだけを考えていると、
結局うまくいかないように思います。
ただ、「税理士に頼むと幾らかかるか分からない」みたいな風潮は改善の余地があるようにも思いますが・・・

稲垣:
仰るとおりですね。
その意味では、tnksさんにも手伝ってもらった「確定申告無料マニュアル」はうまくサラリーマン大家さんと税理士を繋ぐ架け橋になってくれているようです。
なんと14年の1月~3月には1000件近いダウンロードがありました。

tnks:
そんなにですか!?大変でしたが作ってよかったです!
やはり税理士に相談したいニーズは潜在的にあるのでしょうね。

稲垣:
「初心者にも相談しやすい税理士」というのは、私にとっての課題ですね。
話は変わりますが、tnksさんは今後も区分投資を続けていくのですか?

tnks:
まだ会社を辞めるつもりはないので、もうしばらくは区分で続けるつもりです。
ただ、規模拡大するほどに税金が重くなるので、
遠からず法人化を検討せざるをえないとも感じています。
その際は稲垣さん、フォローをよろしくお願いします(笑)

稲垣:
了解です(笑) でも、銀行あたりからは一棟を買わないかと言われませんでしたか?

tnks:
最近のメガバンクとの借り換え交渉でも何度も言われました(笑)
一般に区分から一棟への切り替えは、担保余力の点から難しいと言われますが、
おかげさまで私の堅実な投資計画が評価いただけまして、舵きりも可能なようです。
でもよほどの条件でないかぎり、軸は変えないつもりです。
今の進め方でも十分に描いたライフプランが実現できそうですので。

稲垣:
本当に軸がブレませんね(笑)
最近は不動産投資初心者向けにコンサルティング活動もされているとか?

tnks:
そんな大袈裟なものでもないですが(笑)
ただ、私自身が初心者だった頃、周囲に相談できる人がいなくて不安だったり、
悪徳業者に騙されそうになったこともあったので、
日常生活に支障のない範囲という条件付きで、週末に無料相談をお受けしています。
不動産業者の紹介を通じて最新情報を入手できたり、銀座で接待してもらえたり(笑)、
私自身にもメリットはあります。

稲垣:
一般の投資家の方が業者に接待されるのは珍しいですよ(笑)
実際に投資家初心者の方たちと接して、どうお感じになりますか?

tnks:
私自身が区分投資家ですので、相談に来られる方も即リタイアを目指す方は少なく、
日常の生活費や老後資金の足しにしたくて不動産投資を検討される方が多いですね。
ただ、一部の本やブログで著名な方の優良物件に目が慣れてしまっているせいか、
相当厳しい条件を指定して探しておられる方が少なくないようです。
いつの間にか「他人よりも良い物件がほしい」が目的にならないよう注意したほうがよいですね。

稲垣:
数年前と比べても物件価格が上がってきていますからね。
当時と同じ水準の利回りを維持するだけで難しいようですね。

tnks:
利回りだけみれば、今でもよさそうな物件もチラホラあるんですよね。
ただ、初心者には分かりづらい「理由」が潜んでいるケースも少なくない。
最初のうちは複数戸保有によるリスク分散も期待できませんし、
ある程度保有物件が増えて十分な選定眼がつくまでは、あまり欲張らずに「無難な」物件を選ぶほうが良い気がします。

稲垣:
難しいですね。投資である以上は利回りが大事であることも事実ですし・・・。

tnks:
そうですよね。高利回りこそがリスクヘッジである面もありますからね。
悩ましいところですが、失敗しない不動産投資の再現性という面でいえば、
・最初は都内築浅の手堅い物件から始めて、
・税金を意識して購入時期を分散して、
・少しずつ利回りの高い物件を組み入れて全体利回りを上げて・・・
というのが無難なんじゃないかなと思います。
もちろん、その方の資産背景や属性にもよりますが。

稲垣:
たしかにtnksさんくらいに規模拡大すればリスク分散もできるでしょうから、
ある意味、安心して高利回り物件も組み込めますね。
これだけ成功されてるなら将来の夢が膨らみますね?

tnks:
本当におかげさまでここまでは順調にきています。
もうすぐ子供も生まれる予定ですが少なくとも金銭面での心配はなくなりました。
ブログのタイトルに「セミリタイアへ!!」と付けていますが、完全リタイアはしないけれども、
好きな土地で好きな仕事をしても生活に困らない状態を作るのが次の目標です。
40代には札幌へ移住しているかもしれません(笑)
必要以上にリスクを取ることなく、着実に夢に向かって進んでいければと思っています。

稲垣:
tnksさんなら実現できますよ!本日はありがとうございました!

tnksさんのプロフィール
1981年、神奈川県川崎市生まれ。
2004年に不動産業とは無縁の業界に就職。本業は順調だったが会社に頼る生き方に疑問を感じ2009年より不動産投資を始める。2010年に開設したブログ「夫婦で目指す!不動産投資でセミリタイアへ!!」は月間数万PVの人気ブログに成長。ブログを通じて多数の不動産業界関係者、個人投資家、士族と人脈を持つ。
税務面にも明るく2011年より「確定申告無料マニュアル」を稲垣浩之税理士と協業で公開開始。2013年に1級ファイナンシャルプランニング技能士を取得した後は、初心者向けの無料コンサルティング活動を本格化。延べ数十人からの相談を受けながら、区分投資専門のホームページ「tnks_サラリーマン大家の不動産投資塾!!」を開設。日本経済新聞をはじめとするメディア取材にも多数出演しており、区分投資のハウツー情報の発信に力を入れている。
〔ブログ〕夫婦で目指す!不動産投資でセミリタイアへ!!
http://ameblo.jp/tnks-21/
〔ホームページ〕tnks_サラリーマン大家の不動産投資塾!!
http://tnksfp.web.fc2.com/

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